5つ目の爆弾。建替え・長寿命化工事の合意がまとまらない問題｜久喜市の不動産・賃貸・管理・売却査定｜有限会社ベルアール

「正解が分からないまま、時間だけが過ぎていく」つらさ

ここまでで、

1. ①修繕積立金が足りない

2. ②理事のなり手不足・高齢化

3. ③老朽化・空室増加・準スラム化リスク

4. ④会計不正・管理会社とのトラブル

を見てきました。

その“集大成”みたいなテーマが、今日の

　⑤ 建替え・長寿命化工事の合意がまとまらない

という問題です。

「建替え」か「延命」かで、住民同士の溝が深くなる

築40年、50年のマンションで、
よくこんな会話が聞こえてきます。

• ・「もう建て直した方がいいんじゃないか」

• ・「いや、そんなお金ないよ。長寿命化の改修でいいだろう」

• ・「自分はあと10年住めれば十分だから、大きな負担はごめんだ」

• ・「子どもに残したいから、ちゃんと価値がある状態にしてほしい」

どれも、ぜんぶ“本音”です。

問題は、

　誰かが間違っているというより、
　立場やライフプランが違うだけなのに
　「建替え派 vs 反対派」みたいな構図になってしまうこと。

その結果、

• ・話し合いの場が、だんだんギスギスしてくる

• ・理事会も「重い議題だから」と先送りしたくなる

• ・結局何も決まらないまま、建物だけ老朽化していく

これが、一番きついパターンです。

法律上も「ハードルが高い」のは事実

そもそも、建替えのハードルは法律的にも高いです。

• ・現行の区分所有法では、建替え決議には
  　「区分所有者数の5分の4以上」かつ「議決権の5分の4以上」
  　の賛成が必要。アフリカWEB

つまり、20戸なら16戸以上の賛成。
1〜2人の反対で進まなくなる世界です。

このハードルの高さがネックになってきたため、
国は今、

• ・老朽化や安全性に問題があるマンションは、
  　建替え要件を4分の3まで緩和する方向

• ・所有者不明や長期不在の区分所有者を、
  　裁判所の手続きで「議決の頭数から外す」仕組み

• ・建替えだけじゃなく、
  　一棟リノベーション・一括売却・取壊しなど
  　多様な「再生メニュー」を法制度として整備

といった改正を進めています。地域特化型ポータル 不動産連合隊+1

それくらい、
今の日本全体が「決められない老朽マンション」を問題視している
ということでもあります。

「建替え」が唯一の正解じゃない時代になっている

大事なポイントはここです。

　いまの法律・政策は、「建替えだけが正解」とは言っていない。

国交省や法務省の資料を読むと、
老朽化マンションの“再生メニュー”として、例えばこんな選択肢が並びます。マンション管理・再生ポータルサイト+1

• ・大規模修繕を重ねて長寿命化する

• ・建物の骨組みは活かしつつ、
  　一棟まるごとリノベーションする

• ・建物と敷地を一括売却して、
  　別の事業者に再生してもらう

• ・どうしても無理なら取壊しも含めて検討する

• ・もちろん、条件が整えば建替えも選択肢

つまり本当は、

　「建替えか、しないか」
　ではなく、
　「建替え・長寿命化改修・リノベ・一括売却 etc…
　どの再生パターンが、このマンションにとって現実的か？」

という“複数案を比べるゲーム”なのに、
現場ではどうしても

• ・建替え派 vs 反対派

という二元論になりがちです。

ここを整理し直すだけでも、
話し合いの空気は変わってきます。

ステップ1：感情の前に「3つのシナリオ」を数字で並べる

まずやるべきなのは、
住民の好みの前に**“数字の現実”を揃えて見せること**です。

おすすめは、最低この3案を並べること。

1. 1.最低限の修繕だけで延命する案

2. 2.長寿命化改修・一棟リノベーションで延命する案

3. 3.建替え（あるいは一括売却を含む再生）案

それぞれについて、

• ・今後10〜20年でかかるトータルコスト（管理費＋積立金＋一時金など）

• ・一戸あたりの初期負担額（最大いくら）」

• ・月々の管理費・積立金がどの程度変わるか

• ・工事期間中の仮住まい・引っ越し回数

• ・終わった後の「資産価値の見込み」（あくまで概算・方向性として）

これを1枚の比較表＋簡単なグラフにする。

ここができると、

　「なんとなく建替えこわい」
　→ 「建替えはここまで負担が大きい。でも終わった後はここまで回収できる可能性がある」

　「修繕でいいんじゃない？」
　→ 「修繕だけだと、10年後にまた同じ悩みが出てくる」

と、議論の“物差し”が揃ってきます。

ステップ2：オーナーのタイプ別に「不安のツボ」を言語化する

合意がまとまらない一番の理由は、

　「同じ数字を見ても、人によって怖いポイントが違う」

ことです。

ざっくり分けると、オーナーにはこんなタイプがあります。

A：高齢でローン完済、「ここで一生住み切る」人

• ・もう大きな借金はしたくない

• ・仮住まい・引っ越しそのものが身体的にしんどい

• ・将来の資産価値より、「今の暮らしやすさ」の方が大事

B：現役世代・子育て世代

• ・住宅ローンがまだ残っている

• ・子どもの教育費もこれからピーク

• ・「二重ローン」は絶対に避けたい

• ・でも、将来売る可能性や資産価値も気になる

C：投資家・賃貸オーナー

• ・利回り・賃料相場・出口価格が最重要

• ・空室リスクが上がるのは避けたい

• ・できれば“再生後”に賃料アップも狙いたい

D：空き家持ち・相続予定者など

• ・そこに住んでいないので、日常の不便は気にしていない

• ・一方、固定資産税や管理費の負担だけは重く感じる

• ・「できるだけコストかけずに処分したい」が本音

合意形成のコツは、

　「この人たち全員を説得しよう」とする前に、
　「それぞれが何を一番怖がっているか」を整理すること。

ここが見えてくると、

• ・Aさんには「仮住まい・引っ越し負担をどう軽減できるか」

• ・Bさんには「一時金・ローン負担の具体的な上限」

• ・Cさんには「再生後の賃料・売却価値のシミュレーション」

みたいに、“刺さる説明”が変わってきます。

ステップ3：数字の前に「将来像」を一度言葉にしてみる

意外と忘れられがちですが、

　建替えや長寿命化工事は、「将来のマンション像」を決めること

でもあります。

• ・20年後、ここはどういう人たちが住んでいるマンションにしたいのか

• ・高齢者が増えるのか、共働きや子育て世帯が多いのか

• ・ペット・在宅ワーク・EV充電など、新しいニーズにどう対応したいのか

このあたりを、
1回でいいので真面目に話し合ってみる。

国のマニュアルでも、建替え決議の前提として

「まちづくり・ライフスタイルの将来像」を整理することが推奨されています。国土交通省

数字だけだと、
どうしても「損か得か」のケンカになります。

でも、

　「このマンションを、こういう場所として残したい」

という“物語”が共有できると、
不思議と人は少しだけ負担を受け入れやすくなるんです。

ステップ4：プロを“早めに”入れる

建替え・長寿命化工事の話は、
素人だけで決めるには重すぎます。

ここは遠慮なく、プロを味方につけた方がいいです。

• ・再生コンサルタント

• ・一級建築士（構造・設備に詳しい人）

• ・不動産鑑定士（資産価値・事業性の評価）

• ・マンション管理士・弁護士（法的スキーム）

さらに、国や自治体は今、

• ・「マンションストック長寿命化等モデル事業」

• ・「老朽マンション対策モデル事業」

などの名前で、

• ・専門家派遣

• ・合意形成の支援

• ・長寿命化改修・建替え工事への補助

といった支援を用意し始めています。国土交通省+2マンション管理・再生ポータルサイト+2

「お金も時間もないから、とにかく安くで…」
とプロを入れるのをケチると、
結局、情報も合意形成もグダグダになりやすい。

むしろ、

　「専門家にきちんと入ってもらって、
　選択肢と数字とリスクをハッキリさせる」

ここにお金を使った方が、
長い目で見ればずっと安くつきます。

ステップ5：「合意形成の階段」を設計する

国交省の建替えマニュアルを見ると、
合意形成はざっくり、こういう“階段構造”で説明されています。国土交通省

1. ①現状調査（劣化状況・耐震性・コストなど）

2. ②勉強会・説明会（再生方法の「選択肢」を知る）

3. ③方向性のたたき台（建替えor長寿命化、どちらを軸に検討するか）

4. ④具体的な事業案・資金計画の作成

5. ⑤個別相談・ヒアリング（高齢者・投資家などタイプ別に）

6. ⑥最終的な決議（建替え決議・長寿命化工事の議決など）

多くのマンションがつまずくのは、

　①②をあまりやらずに、
　いきなり⑥「賛成か反対か？」の投票を試みる

からです。

人は、
知らないものには反対しがち です。

• ・勉強会で「選択肢」を知る

• ・たたき台の案で「イメージ」を持つ

• ・個別相談で「自分の家の事情」に照らして考える

このステップを踏んで初めて、
冷静な「賛成／反対」が出てきます。

ステップ6：「全員一致を目指さない」勇気も必要

建替え決議には、
まだしばらくは5分の4以上の賛成が必要です。アフリカWEB+1

ただ今後、
老朽化や安全性の問題がある場合には、
4分の3の賛成で進められるような制度が整っていきます。中京ハウジング株式会社+1

ここで大事なのは、

　「100％全員が心から賛成してくれる状態」をゴールにしないこと。

もちろん、できる限り不安を減らす努力は必要です。
でも、どれだけ丁寧に説明しても、

• ・どうしても建替えが受け入れられない人

• ・逆に「今すぐ建替えないと嫌だ」という人

は、一定数残ります。

区分所有法では、
建替え決議が成立した場合、

• ・反対した人の区分所有権は「時価」で買い取り請求できる

• ・その人も、後から建替え参加に回ることもできる

といったルールが用意されています。国土交通省+1

これはつまり、

　「みんなで決めた方向に進む代わりに、
　どうしても乗れない人には“お金で出口を用意する”」

という仕組みです。

「みんなの生活基盤」という公共性と、
「個々人の事情」を、完璧ではないにせよ
どこかで折り合いをつけるためのラインが、
5分の4（今後は一部4分の3）なのだと考えると、
少し見え方が変わってきます。

ステップ7：それでも決められないマンションは、どうなるか

ここはちょっとシビアな話になります。

国は今、
「管理不全のまま放置されているマンション」に対して、

• ・外部の専門家を「管理者」として裁判所が選任できる制度

• ・危険な状態になったマンションに対し、
  　行政が勧告・命令できる仕組み

などを整備し始めています。国土交通省+2中京ハウジング株式会社+2

つまり、

　「何も決められないまま、
　管理も再生も進まない状態」を
　本気で減らしにきている

ということです。

これは脅しでもなんでもなくて、

• ・自分たちで決められるうちに

• ・自分たちの意志で再生の方向を選ぶ

方が、
圧倒的に自由度も満足度も高いという話です。

いま、板挟みで疲れている理事さん・オーナーへ

もしあなたが今、

• ・建替え推進派と反対派の板挟みになっている理事長

• ・将来のことを真剣に考えているのに、
  　「またあの人が面倒なことを言っている」と見られがちな人

• ・高齢の親のマンションをどうするか、
  　遠方から心配しているご家族

だとしたら、
精神的にかなりしんどい局面だと思います。

でも、覚えておいてください。

　あなたの役割は、
　「全員から好かれる結論」を出すことではなく、
　「合理的な選択肢と数字を並べて、
　みんなが“納得して決めた”と言える状態まで持っていくこと」

です。

そのために、

• ・3つの再生シナリオを比較する表を作る

• ・勉強会を1回開いて、プロに話してもらう

• ・オーナーのタイプ別に、個別相談の場をつくる

どれか一つでも、
“明日やれる一歩”を動かしてみてください。

合意形成は、
一気に大ジャンプで決まることはほとんどありません。

でも、小さな一歩を積み重ねていくと、
ある日ふと、

　「ここまで来たなら、もう腹をくくろうか」

という空気が、
マンション全体に生まれる瞬間があります。

次回は「⑥ 日常トラブル（民泊・ペット・騒音・EV充電など）」へ

これで、

1. 修繕積立金

2. 理事のなり手不足

3. 老朽化・準スラム化

4. 会計不正・管理会社トラブル

5. 建替え・長寿命化の合意形成

まで、一通り触れてきました。

最後のテーマは、
一見「小さなイザコザ」に見えて、
実はマンションの空気を一番悪くする

　⑥ 民泊・ペット・騒音・EV充電などの日常トラブル

について。

• ・どこからが“個人の自由”で、どこからが“迷惑行為”なのか

• ・規約・細則をどうアップデートしていけばいいか

• ・「注意する側」が燃え尽きないための工夫

このあたりを、次回まとめていきます。

もし、
あなたのマンションでも「建替え or 延命」で揺れているなら、
この記事を理事会や住民グループにそっと共有してみてください。

それが、
“決められないマンション”から一歩抜け出す
きっかけになるはずです。