金利2%時代の「不動産サバイバル術」
金利2％時代に突入。不動産価格は「20％下がる」という計算と、現場で起きている「本当のこと」 金利のある世界へようこそ皆さん、こんにちは。有限会社ベルアールの代表、鈴木です。 ついに日銀が金利を2％台に乗せてきましたね。30年この業界で飯を食っていますが、これほど 明確に「時代の潮目が変わった」と感じる瞬間はそうありません。 これまで、私たちは「超低金利」というぬるま湯の中にいました。しかし、これからは違います。 金利があるのが当たり前の世界。それは、「知っている人」と「知らない人」で、資産の差が残酷な までに開いていく世界です。 今日は、皆さんが一番気になっている「不動産価格はこれからどうなるのか？」という問題につい て、私の頭の中を整理してお話しします。 1. 【算数で見る現実】金利1％の上昇は「5,000万円」を溶かすまず、感情を抜きにして「投資の数字」を見てください。不動産価格は、家賃収入を期待利回りで割る ことで算出されます。 たとえば、年間家賃収入が1,000万円の物件があったとします。
見ての通り、たった1％金利が上がるだけで、物件の価値は5,000万円、つまり20％も吹き 飛んでしまうのです。これは予測ではなく、収益還元法という「投資の理（ことわり）」が生 む冷徹な現実です。 2. 【現場の違和感】なぜ「いい中古」が市場から消えたのか？「じゃあ、これからバーゲンセールが始まるのか」と言えば、現場はそう簡単には動きません。 今、久喜の街を歩いていても、物件が投げ売りされている様子はありませんよね？そこには「膠 着（こうちゃく）状態」という罠があります。 いま市場では、以下のような「売り手と買い手のデッドヒート」が起きています。
結果として、市場には「高すぎる売れ残り」か「手出しできないほどボロボロ」な物件ばかりが残 り、投資家が「いい中古がない」と嘆くことになります。 3. 【久喜の二極化】「駅近」と「郊外の権利」地元・久喜市の話をしましょう。 これから、土地の価値はさらに激しく二極化していきます。 久喜駅周辺のような利便性の高い場所は、実需（住みたい人）が強いため、金利が上がって も底堅く推移するでしょう。 私が注目しているのは、その外側にある「調整区域」や「広大な土地」です。こうした場所 には、一見すると価値がないように見えても、プロの目で見れば「お宝」に変わる特別な権利 が眠っていることがあります。 ただし、ここで一つ「プロからの警告」です。 こうした土地を扱う際、一番怖いのは「無知」です。たとえば、 「良かれと思って古い建物を解体した瞬間に、再建築の権利がすべて消滅し、ただの原野に 戻ってしまう」 というケースが多々あります。700万円かけて綺麗にしたのに、その瞬間に価値が10分の1に なる……そんな悲劇を私は何度も見てきました。 【これからの勝ち筋】金利2％時代。それは「適当に買っておけば上がる」時代が完全に終わったことを意味します。 これからは、数字の裏にある「法律」を読み解き、誰もが嫌がる「手間」をかけ、特定の需要 （例えば外国人労働者向けや事業用ヤードなど）を見抜く、「目利き」の時代です。 ベルアールは、そんな難しい時代にこそ、皆さんの羅針盤でありたいと思っています。 「この物件、これからどうすればいい？」 「この土地、壊す前に見てくれないか？」 そんな相談があれば、いつでも久喜の事務所までお越しください。30年の経験を詰め込んだ、 忖度なしのアドバイスをさせていただきます。 |
