マンションのルールが激変！「困った隣人・空き部屋」問題に光が見えてきました。｜久喜市の不動産・賃貸・管理・売却査定｜有限会社ベルアール

皆さん、こんにちは。久喜の住宅街で30年、不動産屋をやっておりますベルアールの鈴木です。

　今日は、マンションにお住まいの方、あるいはこれから購入を考えている方に、ぜひ知って

おいてほしい「法律の大改正」についてお話しします。

　「区分所有法」という難しい名前の法律ですが、一言で言うと「マンションの困りごとを、み

んなの力でスピーディーに解決できるようにしよう！」という大改革です。2026年から順次施

行されるこの改正で、私たちの暮らしがどう変わるのか、具体的な「あるある」例と一緒に見

ていきましょう。

その1：連絡が取れない「幽霊オーナー」問題に終止符！

　皆さんのマンションに、ずっと空き家で、管理費も払わず、持ち主がどこにいるかもわからな

い部屋はありませんか？

• 　・これまでの悩み： 「建替えをしたい」「大規模修繕をしたい」と思っても、連絡がつ

• 　　かない人が一人でもいると、その人は「反対」とみなされてしまいました。結果、

• 　　何も決められずに建物がボロボロになっていく……という「詰んだ」状態のマンショ

• 　　ンが全国で増えていたんです。

• 　・これからは： 裁判所の認定があれば、「連絡がつかない人は、多数決の分母から外し

• 　　てOK」になります。つまり、今、そこに住んでいて「マンションを良くしたい」と願

• 　　う人たちの意思だけで、大切な決議ができるようになるんです。

その2：民泊トラブルやマナー違反に「特定管理者」が効く！

　「隣の部屋がいつの間にか民泊になっていて、夜な夜な知らない外国人が騒いで困る。でもオー

ナーは海外にいて文句も言えない……」

　そんな悩みも、今回の改正で解決の糸口が見えてきました。

• 　・具体例： あまりに管理がひどい部屋（ゴミ屋敷化や、騒音トラブル放置など）に対し

• 　　て、裁判所が「特定管理者」という、いわば「公的な管理人さん」をピンポイントで

• 　　選任できるようになります。

• 　・何が変わる？： オーナーが逃げていても、この管理者が法的に介入し、建物の価値を

• 　　守るための措置をとれるようになります。また、総会に出ない「無関心な人」がいて

• 　　も、「出席者の多数決」で民泊禁止などの厳しいルールをパッと作れるようになるの

• 　　も大きな進歩です。

その3：もう「タバコの煙」に我慢しなくていい？

　最近、マンションでの喫煙トラブル、本当に増えていますよね。「ベランダで吸わないで」「換

気扇の下で吸っても外に漏れてる」……。

• 　・これからは「禁煙マンション」も夢じゃない： これまでは「自分の部屋で吸うのは勝

• 　　手だ」という理屈が強かったのですが、最新のガイドラインでは、規約で「自分の部

• 　　屋の中でも禁煙」と定めることがハッキリと認められるようになります。

• 　・ルールのアップデートが簡単に： 「ベランダ禁煙を徹底したい」と思ったら、今まで

• 　　は全オーナーの半分以上の賛成が必要で、ハードルが高かったんです。でもこれからは、

• 　　「総会に来た人たちの多数決」でサッとルール（細則）を決められるようになります。

まとめ：マンションは「みんなで育てる」時代へ

　30年この仕事をしていて感じるのは、マンションの価値は「建物」だけでなく「管理（ルール）」

で決まるということです。

　今回の法改正は、一部の「困った人」や「無関心な人」に振り回されず、「真面目に暮らしている

皆さんの意思」を反映しやすくするためのものです。

　「うちのマンション、最近空き家が増えて不安だな」「民泊やタバコで困っているんだけど……」と

いう方は、ぜひこのチャンスに管理組合で話し合ってみてください。私たち地元の不動産屋も、新し

いルールを味方につけて、皆さんの住環境をサポートしていきたいと思っています！

　お困りごとがあれば、いつでもベルアールに寄ってください。